Hypoteční sazby mírně klesají, banky ale varují před koncem zlevňování

Průměrná sazba hypotečních úvěrů se na začátku března opět nepatrně snížila a drží se pod hranicí pěti procent. Přesto odborníci varují, že na výrazné zlevňování hypoték se v roce 2026 nedá spoléhat. Kombinace geopolitického napětí, citlivosti inflace na ceny energií a opatrného postoje České národní banky i komerčních bank naznačuje, že období rychlého poklesu sazeb je spíše nereálné.

Aktuální vývoj tak přináší smíšené signály: na jedné straně jsou hypotéky oproti letům s úroky přes šest procent podstatně dostupnější, na straně druhé se na trhu množí varování, že prostor pro další slevy je velmi omezený. Banky se navíc soustředí spíše na marketingové akce a krátkodobé kampaně než na plošné zlevňování všech produktů.

Současný stav: sazby těsně pod pěti procenty

Podle údajů Swiss Life Hypoindexu, který sleduje průměrné nabídkové sazby hypotečních úvěrů do 80 procent hodnoty nemovitosti, činila průměrná sazba na začátku března 4,89 procenta. Oproti předchozímu měsíci to znamená jen kosmetický pokles o 0,04 procentního bodu.

Nejedná se přitom o plošné zlevnění všech fixací. Jednoleté a tříleté fixace mírně zlevnily, zatímco pětileté a desetileté fixace naopak zdražily. Trh se tak nachází v období, které hypoteční analytici popisují jako „velmi pozvolný pokles“ bez výraznějších skoků.

Průměrná sazba se pod hranici pěti procent dostala v září 2025 a od té doby se drží jen těsně pod touto psychologicky významnou úrovní. Oproti období let 2022 až 2024 je však situace pro zájemce o vlastní bydlení znatelně příznivější. Tehdy se totiž úrokové sazby hypoték pohybovaly výrazně nad pěti procenty a v některých měsících přesahovaly i šest procent.

Bydlení

Ceny bytů letí k rekordům. Vyplatí se ještě v roce 2026 kupovat?

Ceny bytů v Česku lámou rekordy, ale tempo růstu začíná brzdit. Vyplatí se v roce 2026 ještě kupovat, nebo raději vyčkat? Podívali jsme se na data, regiony i typy nemovitostí.

Kolik dnes stojí typická hypotéka

Na konkrétním příkladu je vidět, jak se změna sazeb promítá do rodinných rozpočtů. Hypoteční úvěr ve výši 3,5 milionu korun, sjednaný na 25 let s LTV do 80 procent a s průměrnou nabídkovou sazbou 4,89 procenta, vychází v březnu na měsíční splátku 20 240 korun.

Oproti situaci před třemi lety taková splátka klesla o více než tři tisíce korun měsíčně. To je rozdíl, který může rozhodnout o tom, zda domácnost na úvěr dosáhne, či nikoli. Přesto analytici upozorňují, že tento pokles není předzvěstí dalšího rychlého zlevňování.

Podle hypotečního analytika společnosti Swiss Life Select Jiřího Sýkory sledujeme spíše vyústění dlouhodobého trendu, kdy se sazby po extrémně vysokých hodnotách postupně vracejí na o něco přijatelnější úroveň. O zásadní obrat k „levným hypotékám“ však podle něj nejde.

Sezonní slevy versus dlouhodobý trend

Začátek jara bývá tradičně obdobím, kdy banky na hypotečním trhu zvyšují aktivitu. Snaží se přilákat nové klienty pomocí zvýhodněných nabídek, slev na poplatcích či dočasně nižších sazeb u vybraných fixací. Jde o sezonní efekt, který se opakuje prakticky každý rok.

Analytici se shodují, že současné zlevňování je z velké části právě důsledkem těchto marketingových a akčních nabídek, nikoli signálem zásadní změny v dlouhodobém nastavení úrokových sazeb.

• Lucie Drásalová ze společnosti Sirius Finance očekává, že banky budou i nadále přicházet především s marketingovými akcemi zaměřenými na konkrétní segmenty klientů.
• Plošné snižování sazeb napříč celým trhem podle ní není pravděpodobné.
• Jako reálný scénář označuje spíše situaci, kdy budou banky rády, pokud se jim podaří současnou úroveň sazeb vůbec udržet.

To potvrzuje i Jiří Sýkora. Podle něj se v posledních měsících sice sazby pomalu posouvají směrem dolů, ale jde o změny v řádu setin či maximálně desetin procentního bodu, nikoli o skokové pohyby. Pro běžného klienta tak může být důležitější konkrétní akce jeho banky než průměrná sazba za celý trh.

Bydlení

Rekonstrukce domu: Proč nestačí řešit jen to, co je vidět

Rekonstrukce domu není jen o nové kuchyni a krásné výmalbě. Rozhodující je to, co na první pohled nevidíte – střecha, fasáda a zateplení. Právě ony určují, jak se vám bude doma opravdu žít.

Proč banky nebudou dramaticky zlevňovat

Klíčovou roli pro další vývoj hypotečních sazeb hraje měnová politika České národní banky (ČNB). Ta prostřednictvím základních úrokových sazeb určuje, za kolik si komerční banky půjčují peníze, a tím nepřímo ovlivňuje i cenu hypoték pro koncové klienty.

Podle Toma Kadeřábka, vedoucího produktového oddělení Swiss Life Select, bude ČNB v nejbližší době postupovat velmi opatrně. Důvodem je kombinace domácí inflace a vnějších rizik, která mohou tlak na růst cen znovu posílit.

Podobně opatrný přístup lze očekávat i od komerčních bank. Ty musí při stanovování sazeb zohledňovat nejen aktuální cenu peněz, ale i budoucí rizika. Pokud se zvýší pravděpodobnost růstu inflace a následného utažení měnové politiky, banky si tento faktor promítají do svých úrokových nabídek.

Jiří Sýkora proto pro rok 2026 neočekává dramatický pokles hypotečních sazeb. Banky budou podle něj primárně reagovat na kroky ČNB a na konkurenční tlak na trhu, ale v rámci těchto mantinelů. „Výraznější změny v řádu celých procentních bodů nejsou pravděpodobné,“ uvádí.

Inflace, ropa a Blízký východ: nová rizika pro hypotéky

Ještě nedávno se zdálo, že vývoj inflace v Česku nahrává dalšímu postupnému zlevňování úvěrů. Podle Českého statistického úřadu vzrostly spotřebitelské ceny v únoru meziročně jen o 1,4 procenta, což je hodnota, která by sama o sobě umožňovala uvolněnější měnovou politiku.

Situaci ale zásadně komplikuje válečný konflikt na Blízkém východě. Ten se okamžitě promítl do světových trhů s ropou a vedl k růstu cen této klíčové komodity. Dražší ropa se následně odráží v cenách pohonných hmot na čerpacích stanicích a přes náklady na dopravu a výrobu proniká prakticky do celého spotřebního koše.

Tom Kadeřábek připomíná zkušenost z období pandemie, kdy zdražování energií a pohonných hmot táhlo vzhůru ceny v celé ekonomice. Pokud se podobný scénář zopakuje, může to znamenat opětovné zvýšení inflace, a tím i tlak na přísnější měnovou politiku.

Rozhodující bude především to, jak dlouho konflikt potrvá a jak se bude dále vyvíjet. Pro hypoteční trh to znamená, že současné mírné zlevnění je velmi křehké. Jakékoli výraznější zhoršení geopolitické situace může vést k růstu tržních sazeb a následně i k dražším hypotékám.

Jak se mohou vyvíjet sazby v roce 2026

Výhled pro zbytek roku 2026 je podle oslovených analytiků spíše umírněný. Nelze čekat návrat k extrémně drahým hypotékám s úroky přes šest procent, ale stejně tak není realistické doufat v rychlý pokles k úrovním kolem dvou či tří procent, na které byli klienti zvyklí před několika lety.

• Scénář mírného kolísání: Nejpravděpodobnější je podle expertů scénář, kdy se průměrné sazby budou pohybovat těsně pod pěti procenty, s drobnými výkyvy oběma směry v závislosti na aktuální situaci na trzích a krocích ČNB.
• Krátkodobé akce bank: Jednotlivé banky mohou v rámci konkurenčního boje nabízet zvýhodněné sazby pro vybrané skupiny klientů (například pro refinancování, nízké LTV či balíčky s dalšími produkty), ale nepůjde o plošné zlevnění pro všechny.
• Riziko růstu sazeb: Pokud se napětí na Blízkém východě prohloubí a ceny ropy dále porostou, může to přes inflaci vést až k opačnému pohybu – tedy k růstu sazeb hypoték.

Pro domácnosti, které plánují pořízení vlastního bydlení či refinancování stávajícího úvěru, z toho plyne, že časování „ideálního“ okamžiku je velmi obtížné. Trh se nachází v přechodné fázi, kdy již není extrémně drahý, ale zároveň neexistuje silný důvod očekávat, že za několik měsíců budou podmínky výrazně lepší.

Co z toho plyne pro zájemce o hypotéku

Současná situace klade na žadatele o hypotéku větší důraz na individuální posouzení nabídky a na pečlivé plánování. Několik praktických závěrů z aktuálního vývoje lze shrnout následovně:

• Nečekat na „zázračné“ zlevnění: Odborníci se shodují, že v roce 2026 nelze počítat s propadem sazeb o celé procentní body. Kdo dlouhodobě odkládá nákup nemovitosti v naději na dramatický pokles úroků, může nakonec spíše prodělat – například kvůli růstu cen bydlení nebo změně vlastní životní situace.
• Sledovat akční nabídky: I když plošné zlevňování není na pořadu dne, jednotlivé banky mohou nabídnout zajímavé podmínky v rámci krátkodobých kampaní. Vyplatí se proto porovnávat více nabídek a využít služeb nezávislých poradců.
• Rozumně volit fixaci: Rozdíly mezi krátkými a delšími fixacemi se znovu mění. Zatímco jednoleté a tříleté fixace nyní mírně zlevňují, pětileté a desetileté naopak zdražují. Klient by měl zvažovat nejen aktuální sazbu, ale i vlastní toleranci k riziku a očekávání budoucího vývoje.
• Důležitá je celková splátka, ne jen sazba: Příklad splátky 20 240 korun u úvěru 3,5 milionu na 25 let ukazuje, jak citlivý je rodinný rozpočet na změny sazeb. Při rozhodování by proto měla hrát klíčovou roli výsledná měsíční splátka a její dopad na finance domácnosti.

Jak se mohou domácnosti připravit na nejistý vývoj

Nejistota ohledně inflace, geopolitiky i měnové politiky ČNB znamená, že domácnosti by měly při plánování hypotéky počítat i s méně příznivými scénáři. Odborníci doporučují zejména:

• Vytvářet finanční rezervu pro případ dočasného výpadku příjmů či růstu výdajů.
• Nepřetěžovat rozpočet – ideálně by splátka hypotéky neměla dlouhodobě přesahovat bezpečnou část čistých příjmů domácnosti.
• Pečlivě číst podmínky fixace a smluvní pokuty při předčasném splacení či refinancování.
• Zvážit pojištění schopnosti splácet, zejména u domácností s jedním hlavním živitelem nebo u rizikovějších profesí.

V prostředí, kde se sazby mohou relativně rychle změnit směrem nahoru i dolů, je stabilita domácího rozpočtu často důležitější než snaha „vychytat“ absolutně nejnižší možnou sazbu na trhu.

Co aktuální vývoj říká o budoucnosti hypoték

Vývoj hypotečního trhu na začátku roku 2026 ukazuje, že éra extrémně drahých hypoték je pravděpodobně za námi, ale návrat k éře rekordně levných úvěrů je stále v nedohlednu. Trh se usazuje v pásmu kolem pěti procent, kde budou hrát hlavní roli geopolitická rizika, inflace a opatrná politika centrální banky.

Pro zájemce o vlastní bydlení to znamená, že klíčové je přemýšlet dlouhodobě. Rozhodnutí o hypotéce by se nemělo řídit jen aktuální sazbou, ale celkovou finanční situací domácnosti, stabilitou příjmů a realistickým odhadem budoucího vývoje.

Současné mírné zlevnění lze vnímat jako určitou úlevu po náročném období vysokých sazeb, nikoli jako začátek nové éry levných hypoték. Banky se do výrazného zlevňování nehrnou a naopak upozorňují, že v případě zhoršení vnějších podmínek mohou sazby opět zamířit vzhůru. Kdo o hypotéce uvažuje, měl by proto méně spekulovat na budoucí vývoj a více se soustředit na to, zda je dnes schopen zvolený úvěr bezpečně a dlouhodobě splácet.