Bydlení v Česku se mění: rekordní hypotéky, dražší splátky a úprk ke stavebku

Hypoteční trh i sektor stavebního spoření v Česku zažívají výrazné oživení. Banky a stavební spořitelny poskytly v roce 2026 objem úvěrů, který se přibližuje rekordním hodnotám z minulých let, zároveň ale klesá počet nově uzavíraných smluv na stavební spoření. Data České bankovní asociace a Asociace českých stavebních spořitelen ukazují, že Češi se po období opatrnosti znovu ve velkém zadlužují kvůli bydlení – ať už formou hypoték, nebo nezajištěných úvěrů na rekonstrukce. Rostou průměrné částky půjček i měsíční splátky, zájem o vlastní bydlení však navzdory dražším nemovitostem a vyšším nákladům nepolevuje.

Hypoteční trh: druhý nejsilnější rok v historii

Banky a stavební spořitelny poskytly v roce 2026 hypoteční úvěry v celkovém objemu 406 miliard korun. Ve srovnání s předchozím rokem to znamená nárůst o 48 procent a zároveň jde o druhý nejvyšší objem hypoték za posledních třicet let existence hypotečního trhu v Česku. Vyšší čísla zaznamenal trh pouze v rekordním roce 2021.

Ještě výrazněji rostl segment nových úvěrů bez refinancování. Ty dosáhly 321 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 41 procent. I v tomto případě jde o druhý nejsilnější rok v historii. Data Hypomonitoru České bankovní asociace, do něhož přispívají všechny banky a stavební spořitelny aktivní na hypotečním trhu, tak potvrzují silné oživení poptávky po financování vlastního bydlení.

Podle generálního ředitele ČSOB Hypoteční banky Martina Vaška se rok 2026 z hlediska objemu hypoték zařadil mezi historicky výjimečné. Očekávání do dalšího období zůstávají optimistická – při pokračujícím nedostatku bytů a domů, pomalé výstavbě, příznivém ekonomickém vývoji a odložené poptávce po vlastním bydlení předpokládají banky další růst hypotečního trhu. Odhad pro letošní rok počítá s přibližně třináctiprocentním navýšením objemu nových hypoték na zhruba 432 miliard korun.

Bydlení

Co je garantovaný nájem?

Přemýšlíte, jak z bytu získat jistý příjem bez starostí s nájemníky? Garantovaný nájem nabízí stabilní cashflow, ale i specifická rizika. Zjistěte, jak funguje a kdy se vyplatí.

Více nových hypoték, vyšší průměrná splátka

Oživení trhu se neprojevilo pouze v objemu peněz, ale i v počtu uzavřených smluv. V roce 2026 bylo sjednáno kolem 76 tisíc nových hypoték, což je přibližně o čtvrtinu více než rok předtím. Aktivita bank zůstala vysoká i na konci roku – jen v prosinci poskytly nové hypotéky za 28,6 miliardy korun, přičemž oproti listopadu nedošlo k výraznějšímu útlumu ani v období Vánoc.

Spolu s rostoucími cenami nemovitostí a vyššími částkami úvěrů roste také finanční zátěž domácností. Průměrná měsíční splátka hypotéky v roce 2026 dosáhla 22 800 korun, což představuje nárůst o 8,6 procenta oproti předchozímu roku. Zároveň stoupla i průměrná výše nově poskytnuté hypotéky – v prosinci 2026 činila 4,49 milionu korun, tedy zhruba o 16 procent více než o rok dříve.

Struktura využití hypotečních úvěrů ukazuje, že většina peněz směřuje ke koupi hotových nemovitostí. Přibližně 80 procent objemu nových hypoték bylo určeno na nákup bytu či domu, zatímco kolem 14 procent připadlo na výstavbu. Ve srovnání s předchozími pěti lety tak mírně klesá podíl financování novostaveb, což souvisí s pomalejší výstavbou i rostoucími náklady stavebních projektů.

Úrokové sazby: mírné zlevnění, ale stále nad čtyřmi procenty

Vývoj úrokových sazeb v roce 2026 přispěl k obnovení zájmu o hypotéky, i když sazby zůstávají relativně vysoko v porovnání s érou extrémně levných peněz z minulého desetiletí. Průměrná úroková sazba u nových hypoték se v prosinci pohybovala na úrovni 4,49 procenta. Oproti listopadu šlo o zanedbatelné zvýšení o setinu procentního bodu, v meziročním srovnání však sazba klesla – před rokem činila přibližně 4,8 procenta.

Za celý rok 2026 dosáhla průměrná hypoteční sazba 5,07 procenta, zatímco v roce 2025 byla kolem 5,81 procenta. Tento posun směrem dolů snižuje měsíční splátky a zlepšuje dostupnost financování, i když v rozpočtech domácností stále představují hypotéky značnou zátěž. Podle výpočtů Hypomonitoru vede pokles sazby zhruba o třetinu procentního bodu ke snížení nákladů zhruba o 0,9 procenta čistého příjmu žadatele, což může představovat úsporu v řádu několika tisíc korun ročně.

Na trhu je rovněž patrná vysoká aktivita v oblasti refinancování. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů zůstává významný, i když v prosinci klesl na 8,5 miliardy korun. To je však stále výrazně více než průměrných 3,9 miliardy měsíčně v roce 2025 a téměř čtyřnásobek úrovně z roku 2024. Domácnosti využívají postupného poklesu sazeb k přechodu z dražších fixací na výhodnější podmínky – v prosinci se refinancovalo v průměru za 4,45 procenta, tedy zhruba o 0,3 procentního bodu méně než před rokem.

Bydlení

10 zajímavých tipů na minimalistickou koupelnu, která působí čistě, moderně a nadčasově

Minimalistická koupelna není jen o tom, že z místnosti odstraníte všechny dekorace. Je to především promyšlený styl, který pracuje s jednoduchostí, kvalitními materiály a klidem v prostoru. Správně navržená minimalistická koupelna může působit luxusně i v menším bytě, a přitom zůstane praktická pro každodenní používání.

Stavební spoření: méně nových smluv, více úvěrů

Paralelně s hypotečním trhem se mění i sektor stavebního spoření. Stavební spořitelny poskytly v roce 2026 úvěry za 67,2 miliardy korun, což znamená meziroční nárůst o 30,4 procenta. Zájem o úvěrové produkty tak roste podobným tempem jako u hypoték, ačkoli v absolutních číslech zůstává objem stavebních úvěrů výrazně nižší.

Výrazná část tohoto růstu souvisí s nezajištěnými úvěry, tedy půjčkami, u nichž klienti neručí vlastní nemovitostí. Tyto úvěry se typicky používají na rekonstrukce bytů a domů, modernizace, menší stavební úpravy či energeticky úsporná opatření. V roce 2026 tvořily nezajištěné úvěry 86 procent ze všech 51 258 poskytnutých stavebních úvěrů a jejich objem vzrostl o 41,5 procenta na 38,8 miliardy korun.

Celkový počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření meziročně stoupl o 6,6 procenta. Zároveň se zvýšila i průměrná výše jednotlivých půjček: zatímco v roce 2025 se průměrný úvěr pohyboval lehce nad jedním milionem korun, v roce 2026 už dosáhl zhruba 1,3 milionu korun. Růst průměrné částky odráží jak vyšší ceny stavebních prací a materiálů, tak větší rozsah plánovaných rekonstrukcí a modernizací.

Podle výkonného ředitele Asociace českých stavebních spořitelen Pavla Čejky potvrzuje rok 2026, že stavební spořitelny zůstávají důležitou součástí financování lepšího bydlení v Česku. Klienti je častěji využívají právě kvůli dostupným nezajištěným úvěrům, které umožňují financovat úpravy bydlení bez nutnosti zastavovat nemovitost.

Nové smlouvy o stavebním spoření klesají

Přestože objem úvěrů ze stavebního spoření roste, zájem o uzavírání nových spořicích smluv mírně slábne. V roce 2026 bylo uzavřeno více než 437 tisíc nových smluv, což představuje meziroční pokles o 3,4 procenta. S tím souvisí i snížení celkové cílové částky, na kterou si klienti prostřednictvím stavebního spoření plánují spořit či v budoucnu čerpat úvěr.

Úhrnná cílová částka v nových smlouvách dosáhla 292,6 miliardy korun, tedy o 5,7 procenta méně než v předchozím roce. Cílová částka přitom vyjadřuje budoucí finanční záměry klienta – tedy kombinaci plánované naspořené sumy a případného úvěru, který může v rámci stavebního spoření získat.

Stavební spořitelny však i přes tento pokles vnímají svůj produkt jako nadále atraktivní. V době drahého bydlení a proměnlivých úrokových sazeb argumentují především stabilitou, předvídatelností podmínek a možností získat relativně levný úvěr na menší či střední úpravy bydlení. Z pohledu domácností může stavební spoření sloužit jako dlouhodobý nástroj plánování budoucích investic do nemovitosti, i když jeho popularita už nedosahuje vrcholu z minulých let.

Co čísla říkají o dostupnosti bydlení

Kombinace prudkého růstu hypotečních úvěrů, vyšších průměrných splátek a rostoucích částek u úvěrů ze stavebního spoření ukazuje na silnou a dlouhodobou poptávku po vlastním bydlení v Česku. Domácnosti jsou ochotny akceptovat vyšší zadlužení i výraznější měsíční zátěž, pokud jim to umožní pořídit si nebo vylepšit vlastní nemovitost.

Zároveň se potvrzuje, že trh trpí nedostatkem nových bytů a domů a pomalým tempem výstavby. To tlačí ceny nemovitostí vzhůru a nutí žadatele o hypotéky brát si vyšší úvěry. Stavební spořitelny v tomto prostředí doplňují hypoteční financování především v oblasti rekonstrukcí a modernizací – tedy v situacích, kdy lidé sice nemění adresu, ale snaží se zvýšit kvalitu či energetickou efektivitu svého stávajícího bydlení.

Pokles počtu nových smluv o stavebním spoření a nižší cílové částky mohou naznačovat, že část domácností hledá jiné formy zhodnocení úspor, případně se soustředí spíše na přímé financování bydlení prostřednictvím hypoték. Na druhé straně však rostoucí objem úvěrů ze stavebního spoření ukazuje, že ti, kteří produkt aktivně využívají, čerpají vyšší částky a stavební spoření pro ně zůstává praktickým nástrojem pro financování konkrétních projektů.

Jak se může trh vyvíjet dál

Výhled pro následující období naznačuje, že zájem o financování bydlení jen tak neoslabí. Banky očekávají další, i když mírnější růst objemu hypoték. Klíčovou roli bude hrát vývoj úrokových sazeb, inflace a reálných mezd. Pokud se podaří udržet sazby pod hranicí pěti procent a zároveň porostou příjmy domácností, může hypoteční trh zůstat velmi aktivní i v dalších letech.

Stavební spořitelny se budou muset vyrovnat s klesajícím počtem nových smluv a hledat způsoby, jak produkt zatraktivnit pro mladší generaci klientů. Zároveň však mohou těžit z rostoucího zájmu o energetické úspory, modernizace a rekonstrukce, kde jejich nezajištěné úvěry nabízejí relativně dostupné financování.

Celkově lze říci, že český trh s financováním bydlení se v roce 2026 nachází v období silné aktivity a postupné normalizace po extrémech posledních let. Hypotéky zůstávají hlavním nástrojem pro pořízení vlastního bydlení, zatímco stavební spoření si upevňuje pozici doplňkového pilíře, který pomáhá lidem jejich bydlení vylepšovat. Pro domácnosti to zároveň znamená, že rozhodování o bydlení je stále složitější – vyžaduje pečlivé plánování, porovnávání nabídek a realistické zhodnocení vlastních finančních možností.