Ceny bytů letí k rekordům. Vyplatí se ještě v roce 2026 kupovat?

Ceny nemovitostí v Česku se vyšplhaly na nové rekordy a potvrzují, že dostupnost bydlení zůstává jedním z nejpalčivějších problémů tuzemských domácností. Podle aktuálních dat ČSOB Indexu bydlení zdražily v roce 2026 byty, rodinné domy i stavební pozemky. Zároveň se ale objevují první náznaky, že růst cen postupně zpomaluje.

Byty meziročně zdražily o 13,6 procenta, rodinné domy o 9,5 procenta a pozemky o 7,2 procenta. Za těmito čísly stojí kombinace silné poptávky, omezené nabídky a dlouhodobých strukturálních problémů českého trhu s bydlením – od pomalého povolování nové výstavby po nedostatek připravených stavebních parcel.

Data zároveň ukazují, že trh se začíná diferencovat: jinak se vyvíjejí ceny malých bytů a velkometrážních jednotek, odlišný je i vývoj u novostaveb a starších domů ve špatném technickém stavu. Rostoucí význam mají také nové technologie, které umožňují stavět dále od měst i tam, kde chybí veřejná infrastruktura.

Rekordní rok pro ceny bytů: dvouciferný růst a změna tempa

Byty v Česku v roce 2025 dále zdražovaly a v průměru meziročně posílily o 13,6 procenta. V mezičtvrtletním srovnání stouply jejich ceny ve čtvrtém čtvrtletí o 2,7 procenta. Od konce roku 2023 tak podle ČSOB vzrostly ceny bytů celkově už o 17,8 procenta.

Navzdory těmto výrazným číslům analytici upozorňují na to, že trh nevykazuje známky nekontrolovaného přehřívání. Generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martin Vašek upozorňuje, že tempo růstu cen bytů už několik čtvrtletí postupně klesá. Podle dat indexu je mírné zpomalování mezičtvrtletního růstu patrné tři kvartály v řadě, což může naznačovat přechod k umírněnějšímu vývoji.

Regionálně se ale trh chová velmi rozdílně. Nejvýraznější nárůst cen bytů na konci roku zaznamenaly Karlovarský a Jihočeský kraj, kde se ceny mezičtvrtletně zvedly o více než čtyři procenta. Nadprůměrný růst hlásí také Středočeský kraj, kde byty proti třetímu čtvrtletí zdražily o 3,4 procenta. Právě zázemí velkých měst, zejména Prahy a Brna, tak zůstává jedním z hlavních tahounů růstu cen.

Rozdíly se objevují i podle typu zástavby. Podle ČSOB Indexu bydlení rostly rychleji ceny bytů v panelových domech než v cihlové zástavbě. Panelové byty tak potvrzují roli „dostupnějšího“ segmentu, o který je v době vysokých cen novostaveb a přísnějších podmínek pro získání hypoték výrazný zájem.

Průměrná doba, po kterou je byt nabízen na trhu, se mírně prodloužila na zhruba 4,8 měsíce. To může naznačovat, že kupující jsou obezřetnější, více vyjednávají o ceně a pečlivěji vybírají, i když celková poptávka zůstává vysoká.

Bydlení

Hypoteční sazby mírně klesají, banky ale varují před koncem zlevňování

Hypoteční sazby zůstávají těsně pod pěti procenty a lákají víc zájemců o vlastní bydlení. Banky ale varují, že prostor pro další zlevňování je v roce 2026 velmi omezený.

Mikrobyty a „dvojky“ v kurzu, velké byty ztrácejí dech

Struktura poptávky ukazuje, že český trh se přizpůsobuje realitě rostoucích cen a zhoršené dostupnosti bydlení. Největší zájem je dlouhodobě o menší byty – tzv. mikrobyty (ateliéry, studia a ubytovací jednotky) a standardní byty dispozic 2+1 a 2+kk. Právě tyto kategorie patří k nejrychleji zdražujícím, protože jsou dosažitelnější pro jednotlivce, mladé páry i investory hledající nájemní výnos.

Na opačném konci spektra stojí velkometrážní byty. U nich je růst cen nejpomalejší, protože poptávka je omezenější. Vysoká absolutní cena těchto jednotek, náklady na provoz i obtížnější financování hypotékou vedou k tomu, že větší byty častěji zůstávají na trhu déle a prodávající tak mají menší prostor k agresivnímu zdražování.

Vývoj tak potvrzuje trend postupné „miniaturizace“ bydlení ve velkých městech. Domácnosti se často rozhodují pro menší plochu výměnou za lepší lokalitu nebo dostupnost služeb. Zároveň sílí role investorů, kteří malé byty pořizují jako nástroj ochrany úspor před inflací a pro další pronájem.

Rodinné domy: stabilní růst, ale slabší chuť stavět nové

Ceny rodinných domů rostly v roce 2025 pomaleji než ceny bytů, přesto ale výrazně. Meziročně zdražily o 9,5 procenta. V samotném čtvrtém čtvrtletí pak došlo k mezičtvrtletnímu nárůstu o 2,2 procenta. Podle Martina Vaška se růst cen rodinných domů ve druhé polovině roku stabilizoval nad dvouprocentní hranicí v každém čtvrtletí, což ukazuje na relativně vyrovnaný, ale stále dynamický trh.

Největší aktivitu ve výstavbě nových rodinných domů vykázal ve sledovaném období Středočeský kraj a okolí Brna. Tyto regiony těží z kombinace lepší dopravní dostupnosti velkých měst, rozšiřující se infrastruktury a relativně větší nabídky vhodných pozemků oproti samotným metropolím.

Poptávka po výstavbě nových rodinných domů však podle ČSOB Indexu bydlení mírně oslabila. Za slabším zájmem stojí především vysoké ceny stavebních materiálů, které prodražují nové projekty a nutí část zájemců odkládat rozhodnutí o stavbě nebo hledat levnější alternativy. K tomu se přidávají i vyšší náklady na práci a nejistota ohledně budoucího vývoje úrokových sazeb a ekonomiky.

Pokračuje také odliv zájmu od starších domů v horším technickém stavu. Jedním z klíčových důvodů je pozastavení nebo omezení dotačních programů na rekonstrukce a energetické úspory. Bez veřejné podpory se nákladné opravy a modernizace starších objektů stávají pro řadu domácností finančně těžko zvládnutelnými, což snižuje jejich atraktivitu a brzdí růst cen v tomto segmentu.

Bydlení

Rekonstrukce domu: Proč nestačí řešit jen to, co je vidět

Rekonstrukce domu není jen o nové kuchyni a krásné výmalbě. Rozhodující je to, co na první pohled nevidíte – střecha, fasáda a zateplení. Právě ony určují, jak se vám bude doma opravdu žít.

Pozemky zdražují nejrychleji za tři roky, kupující míří dál od měst

Stavební pozemky se staly dalším segmentem, kde se projevil tlak rostoucí poptávky a omezené nabídky. Meziročně zdražily o 7,2 procenta. Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 vzrostly jejich ceny oproti třetímu čtvrtletí o 2,5 procenta, což je nejvyšší čtvrtletní nárůst za poslední téměř tři roky.

Za nedostatkem vhodných stavebních parcel stojí především strukturální problémy: zastaralé územní plány a omezené kapacity inženýrských sítí. Mnoho obcí a měst nemá dostatečně aktualizované územní plány, které by reflektovaly současnou poptávku po bydlení, a příprava nových rozvojových ploch je často zdlouhavá.

Nedostatečná kapacita sítí – vodovodů, kanalizace, elektrických přípojek či plynu – navíc zvyšuje náklady na rozvoj nových lokalit. To vede k tomu, že část kupujících se poohlíží po pozemcích mimo zavedené rezidenční oblasti, často dále od větších sídel a někdy i v místech bez standardní veřejné infrastruktury.

Trend je umožněn rychlým rozvojem technologií, které nahrazují tradiční napojení na sítě. Roste zájem o fotovoltaické systémy, domácí čistírny odpadních vod či tzv. ostrovní domy, které fungují z velké části soběstačně. Tyto inovace rozšiřují okruh lokalit, kde je reálné stavět a dlouhodobě bydlet, a zároveň mění mapu poptávky po pozemcích.

Co táhne ceny vzhůru a proč může růst v roce 2026 zpomalit

Společným jmenovatelem pro byty, domy i pozemky je nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou. Na straně poptávky stojí kombinace několika faktorů: část domácností se po období nejistoty a vyšších sazeb vrací na trh, investoři hledají ochranu před inflací a dlouhodobě přetrvává silná preference vlastnického bydlení před nájmem.

Nabídku brzdí pomalé povolovací procesy, omezený počet nových projektů, vysoké náklady na výstavbu a zmíněné problémy s územním plánováním a inženýrskými sítěmi. Výsledkem je prostředí, v němž i relativně malé výkyvy v poptávce vedou k citelným pohybům cen směrem nahoru.

Data ČSOB ale zároveň naznačují, že v roce 2026 by tempo zdražování mohlo zvolnit. Zpomalující mezičtvrtletní růst cen bytů, mírný pokles poptávky po výstavbě nových domů a prodlužující se průměrná doba prodeje naznačují, že trh se začíná přizpůsobovat novým podmínkám. Kupující více zvažují, do čeho investují, a jsou citlivější na cenu i technický stav nemovitosti.

Další vývoj bude záviset také na měnové politice a kondici ekonomiky. Pokud by došlo k dalšímu uvolnění úvěrových podmínek a poklesu úrokových sazeb, mohlo by to část poptávky znovu povzbudit. Naopak delší období vyšších sazeb či zhoršení ekonomického výhledu by mohly růst cen dále tlumit.

Jak se mění trh a co z toho plyne pro zájemce o bydlení

Současná situace na trhu s nemovitostmi ukazuje několik klíčových trendů, které by měli brát v úvahu jak kupující, tak prodávající:

• Roste význam menších bytů – mikrobyty a byty 2+kk či 2+1 zůstávají nejžádanější, což se odráží v jejich rychlejším zdražování i kratší době prodeje.
• Velké byty a starší domy ztrácejí část poptávky – zejména pokud vyžadují nákladnou rekonstrukci a nejsou podpořeny dotačními programy.
• Okolí velkých měst je tahounem růstu – Středočeský kraj a zázemí Brna patří k nejaktivnějším regionům jak z hlediska výstavby, tak růstu cen.
• Technologie rozšiřují možnosti bydlení mimo města – fotovoltaika, domácí čističky a ostrovní systémy činí atraktivnějšími i lokality bez plné infrastruktury.
• Trh se mírně ochlazuje, ale nepadá – zpomalující růst cen a delší doba prodeje ukazují spíše na korekci tempa než na obrat trendu.

Pro domácnosti, které uvažují o pořízení vlastního bydlení, to znamená složité rozhodování. Ceny jsou na historických maximech, přesto však nic nenasvědčuje tomu, že by měly v dohledné době výrazně klesat. Spíše lze očekávat pozvolnější růst, který bude více diferencovaný podle lokality a typu nemovitosti.

Investoři musí počítat s tím, že výrazné kapitálové zhodnocení jako v minulých letech už nemusí být samozřejmostí. Větší důraz tak bude kladen na kvalitu lokality, stav nemovitosti a potenciál nájemního výnosu. Naopak pro prodávající může být signálem, že doba, kdy se nemovitosti prodávaly „samy“, se postupně chýlí ke konci a bude nutné více pracovat s cenou i prezentací nabízeného objektu.