ÚOHS zastavil řízení se Seznamem: Sreality.cz mění ceník pro všechny makléře

Online realitní inzerce v Česku čeká významná změna. Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) zastavil správní řízení se společností Seznam.cz kvůli podezření ze zneužití dominantního postavení u serveru Sreality.cz, a to výměnou za závazek firmy zásadně upravit cenová pravidla pro realitní inzerenty. Podle úřadu platili menší zprostředkovatelé za jednotlivé inzeráty až padesátkrát více než velké realitní kanceláře, přičemž ceny se lišily i podle regionu či příslušnosti k realitním sítím. Seznam nyní slibuje jednotnější a transparentnější model, který má zlepšit postavení menších hráčů na trhu.

Jak se Seznam dostal do hledáčku antimonopolního úřadu

ÚOHS se začal chováním Seznamu na trhu s online realitní reklamou zabývat v roce 2026. Předmětem šetření byla cenová politika serveru Sreality.cz, který dlouhodobě patří k nejvýznamnějším realitním portálům v Česku a má na tomto segmentu silné, podle úřadu až dominantní postavení.

Podle zjištění úřadu existovaly mezi jednotlivými skupinami inzerentů výrazné rozdíly v tom, kolik platí za zveřejnění jednoho realitního inzerátu. Nejvíce znevýhodněni měli být menší zprostředkovatelé, kteří na Srealitách inzerovali jen omezený počet nabídek.

ÚOHS ve svých závěrech popsal, že:

• inzerenti s malým počtem inzerátů čelili mnohonásobně vyšším jednotkovým cenám než velcí zadavatelé,
• rozdíl mohl podle úřadu dosahovat až padesátinásobku,
• cenová úroveň se lišila rovněž podle ,
• jiné podmínky měly realitní kanceláře zapojené do velkých franšízových sítí a jiné samostatní zprostředkovatelé.

Právě tato kombinace faktorů vzbudila u regulátora podezření, že Seznam jako dominantní hráč na trhu nastavil cenová pravidla tak, že mohla některé soutěžitele znevýhodňovat a narušovat férovou hospodářskou soutěž.

Internet a Technologie

Jak vybrat stabilní hosting v ČR v roce 2026?

Jak vybrat hosting, který váš web v roce 2026 nenechá spadnout v nejhorší možný moment? Podíváme se na klíčové parametry stability, rychlosti, bezpečnosti i podpory a ukážeme si, jak v ČR vybrat řešení, na které se můžete dlouhodobě spolehnout.

ÚOHS: Dominantní hráči mají přísnější pravidla

Místopředseda ÚOHS Kamil Nejezchleb připomněl, že podniky s dominantním postavením podléhají přísnější regulaci než jejich menší konkurenti. Podle něj musí takové společnosti obzvlášť dbát na to, aby jejich vztahy s partnery – ať už jde o dodavatele, odběratele nebo zákazníky – vycházely z nediskriminačních a transparentních podmínek.

Nejezchleb zároveň zdůraznil, že tzv. závazkové rozhodnutí, které úřad v tomto případě přijal, neznamená formální konstatování viny. ÚOHS takový postup používá v situacích, kdy je možné potenciálně problematické chování rychle napravit prostřednictvím konkrétních závazků, aniž by bylo nutné složitě dokazovat samotné porušení soutěžního zákona.

V praxi to znamená, že:

• úřad řízení zastaví, pokud firma nabídne změny, které odstraní soutěžní rizika,
• nedochází k formálnímu uložení pokuty ani k právně závaznému výroku o porušení zákona,
• firma se však musí zavázat ke konkrétním krokům a dodržet je ve stanovené lhůtě.

Právě tento mechanismus byl nyní využit i v případě Seznamu a jeho realitního portálu.

Co se na Srealitách konkrétně změní

Klíčovou podmínkou pro zastavení řízení bylo, že Seznam upraví svůj ceník a obchodní model pro realitní inzerci tak, aby odstranil rozdílné zacházení s jednotlivými skupinami inzerentů. ÚOHS i Seznam popsaly několik zásadních změn, které mají být zavedeny.

Jednotná jednotková cena pro všechny

Nejvýraznější úpravou je snížení základní jednotkové ceny za zveřejnění inzerátu na prodej i pronájem nemovitosti. Zároveň má dojít k sjednocení této ceny pro všechny realitní zprostředkovatele, bez ohledu na to, kolik inzerátů na portálu publikují nebo v jakém regionu se nemovitost nachází.

Podle závazku přijatého Seznamem:

• nebude možné účtovat jiné základní ceny podle krajů či měst,
• nebude existovat rozdíl v základní ceně mezi velkými realitními kancelářemi a menšími makléři,
• základní jednotková sazba bude pro všechny stejná, s výjimkou množstevních slev, které však mají být nově méně výrazné.

Omezení zvýhodnění velkých realitních sítí

Další změna se týká systému množstevních slev, který dosud výrazně nahrával velkým realitním sítím. Ty díky vysokému objemu inzerce dosahovaly na podstatně nižší jednotkové ceny, což v kombinaci s rozdílnou základní sazbou vytvářelo obrovský cenový rozptyl mezi velkými a malými hráči.

Seznam se zavázal, že:

• sníží rozsah množstevních slev poskytovaných realitním sítím,
• tím se má zmenšit cenová propast mezi velkými a malými zprostředkovateli,
• menší realitní kanceláře a samostatní makléři by tak měli získat konkurenčnější postavení při propagaci svých nabídek.

Úprava slevového systému má podle ÚOHS přispět k tomu, aby přístup k účinné realitní inzerci nebyl pro menší subjekty ekonomicky nedostupný.

Lhůty a nový obchodní model

Upravený ceník musí Seznam podle rozhodnutí úřadu zavést do 90 dnů od nabytí právní moci závazkového rozhodnutí. Firma současně oznámila, že na Srealitách spustí nový obchodní model, který má lépe zohlednit potřeby různě velkých hráčů na trhu.

Mluvčí Seznamu Aneta Kapuciánová uvedla, že nový model má:

• zvýšit ekonomickou dostupnost služby pro široké spektrum inzerentů,
• přinést „řadu atraktivních vylepšení“,
• podpořit rovné a transparentní tržní prostředí,
• využívat podněty od odborných autorit a institucí, včetně ÚOHS.

Seznam deklaruje, že změny nejsou jen formální reakcí na zásah regulátora, ale součástí širší úpravy obchodní strategie Srealit. Podle vyjádření firmy by měl nový model začít platit od začátku dubna 2026.

Internet a Technologie

Nehoda Filipa Turka inspirovala hru i parodii na GTA 6 a vznikla KŘIŽOVATKA 63

Dopravní nehoda poslance Filipa Turka se během hodin změnila v internetový fenomén. Vznikla satirická hra Křižovatka 63 i AI parodie ve stylu GTA.

Řízení zastaveno, ale dohled nekončí

Zastavení správního řízení neznamená, že by se antimonopolní úřad o chování Seznamu přestal zajímat. ÚOHS bude plnění závazků nadále sledovat a v případě, že by firma dohodnuté změny nerealizovala nebo je obcházela, může se k věci vrátit a zvolit přísnější postup.

Současně je třeba odlišit toto řízení od jiných aktivit úřadu vůči Seznamu. V roce 2026 se totiž řeší také legálnost dřívějšího místního šetření v sídle společnosti, které proběhlo na základě podezření v jiné soutěžní záležitosti. Krajský soud v Brně tento zásah označil za nezákonný, ÚOHS se však brání kasační stížností u Nejvyššího správního soudu. Podle mluvčího úřadu se ale toto šetření netýká realitní inzerce na Sreality.cz ani nyní zastaveného řízení.

Rozhodnutí v realitní kauze tak představuje pouze jednu kapitolu ve složitějším vztahu mezi Seznamem a soutěžním regulátorem, který bude v příštích letech pravděpodobně pokračovat.

Co změny znamenají pro realitní trh a inzerenty

Úprava ceníku na Srealitách může mít citelný dopad na fungování realitního trhu v Česku. Server je pro řadu kanceláří klíčovým nástrojem pro získávání zákazníků, a proto výše a struktura poplatků přímo ovlivňuje jejich podnikání.

Pro jednotlivé skupiny subjektů to může znamenat:

Menší realitní kanceláře a samostatní makléři

• Nižší jednotkové náklady na inzerci díky snížení základní ceny,
• odstranění části konkurenční nevýhody vůči velkým sítím,
• větší možnost inzerovat širší portfolio nemovitostí, aniž by je náklady ekonomicky dusily,
• potenciální posílení jejich vyjednávací pozice vůči klientům.

Velké realitní sítě

• mírné zmenšení cenové výhody plynoucí z množstevních slev,
• nutnost více se odlišovat kvalitou služeb, značkou a marketingem mimo Sreality,
• tlak na efektivitu, pokud se část nákladových úspor na inzerci zmenší.

Koneční zákazníci – prodávající a kupující

• větší šance, že na Srealitách uvidí širší nabídku menších kanceláří,
• možná vyšší konkurence v provizích a službách, pokud se postavení malých subjektů posílí,
• transparentnější prostředí, kde nebude rozhodující jen schopnost platit extrémně zvýhodněné ceny za inzerci.

Z pohledu hospodářské soutěže jde o krok směrem k tomu, aby klíčová reklamní platforma na realitním trhu fungovala jako otevřenější a méně selektivní kanál, kde mají reálnou šanci uspět i menší a střední podnikatelé.

Jak může kauza ovlivnit regulaci digitálních platforem v Česku

Případ Srealit zapadá do širšího trendu, kdy se regulátoři stále více zaměřují na roli digitálních platforem v ekonomice. Portály jako Sreality.cz, vyhledávače, zbožové srovnávače nebo velké e‑commerce marketplace mají často tak silné postavení, že se bez nich podniká jen obtížně.

Rozhodnutí ÚOHS v této kauze může do budoucna sloužit jako:

• precedenční příklad pro další případy, kdy platforma nastaví výrazně odlišné podmínky pro různé typy partnerů,
• signál pro velké digitální hráče, že cenová diskriminace mezi uživateli služeb bude pod drobnohledem,
• impuls k tomu, aby se firmy více zaměřily na předvídatelná a srozumitelná pravidla pro všechny obchodní partnery.

Pro Seznam samotný představuje závazkové rozhodnutí nejen nutnost upravit ceník, ale i příležitost upravit svůj obchodní model tak, aby lépe obstál v prostředí, kde se od digitálních platforem očekává vyšší míra odpovědnosti vůči trhu.

Klíčové dopady a co sledovat dál

Zastavení řízení s ÚOHS výměnou za úpravu ceníku znamená pro Seznam.cz úlevu v podobě vyhnutí se případné sankci a formálnímu výroku o porušení zákona. Zároveň však firma přijala závazky, které mohou dlouhodobě změnit strukturu příjmů z realitní inzerce a rozložení sil mezi jednotlivými skupinami realitních zprostředkovatelů.

V příštích měsících bude klíčové sledovat:

• jak přesně bude nový ceník Srealit nastaven a jak se promítne do reálných faktur pro malé a velké inzerenty,
• zda se skutečně sníží cenové rozdíly a posílí konkurenceschopnost menších kanceláří,
• jak na změny zareagují velké realitní sítě a zda se budou snažit hledat alternativní marketingové kanály,
• jak ÚOHS vyhodnotí plnění závazků a zda případně otevře další řízení v jiných oblastech činnosti Seznamu.

Jisté už nyní je, že spor kolem Srealit znovu ukázal, jak velký vliv mají digitální platformy na podobu jednotlivých trhů – a jak důležitou roli v jejich regulaci hraje antimonopolní dohled. Pro realitní zprostředkovatele i jejich klienty může být výsledkem prostředí, kde o úspěchu rozhoduje o něco méně velikost peněženky a o něco více kvalita služeb.